站在北京盈科中心13层电讯盈科办公室，俯瞰黄沙弥漫中的工体，你可以看到它—刚刚打完地基的工体北路4号地，在使馆区、酒吧街和鳞次栉比的写字楼的环绕中，这是三里屯最后一块未建成的“处女地”。2006年，小超人李泽楷不惜高价拿下这块地，希冀以此挺进北京房地产市场。现在，它却成为中国打击囤地新政的风暴眼。

    3月11日，北京国土局发布的一则“关于国土部挂牌督办5宗地处置情况”公告称，盈科大衍地产下属公司开发建设的工体北路4号地项目，超过了出让合同约定的动工时间，且未及时申请延期，拟处以项目公司地价款1%的罚款，并暂停了香港盈科大衍地产及其下属公司在北京市土地交易市场的交易资格。至此，一度淡出公众视线的李泽楷“囤地门”事件，因北京国土局罕见的重罚，又被推至幕前。

    这是“国十九条”土地新政出台后，第一家因囤地而遭处罚的发展商，也是近年来唯一一家被暂停北京土地交易资格的企业。尽管早已通过项目转让实现了套现，但香港电讯盈科主席李泽楷也无奈地发现自己难逃囤积土地之名。瑞安房地产在处罚公布后立即向《环球企业家》称，该地块已立即动工，目前正研究向李泽楷追讨罚款。

    单从项目操作角度来看，这并不是一起具有典型意义的囤地事件。早在2009年8月，盈科大衍已将项目转让给瑞安房地产，但是北京国土局依然实施了上述处罚。北京市土地协会副会长杨燕敏直言：“算他倒霉，就一块地转手了还被当成靶子！”盈科大衍地产发言人萧伟达亦告诉《环球企业家》，李泽楷对此事也是措手不及，“李先生刚刚派遣专员去北京调查，并希望从政府得到反馈，我们相信事情会有个合理的解释。”

    小超人或许依旧相信自己能全身而退。多年来依靠点石成金的财技，和别人难以企及的人脉资源，他显示出令人瞠目的长袖善舞能力。但这一次，基于北京市政府前恭后倨的态度变化，及媒体铺天盖地的质疑，他应该从中嗅到一些危险的气味。

    消化不良

    2006年1月，经过126轮的举牌，李泽楷旗下盈科大衍下属高置投资有限公司以总价5.1亿元、超过1.1万元/平方米的楼面地价抢得该地，盈科大衍高调声称要建成高档公寓。但至2009年7月，“正在兴建中”的工体4号地被作价8亿元转让给香港瑞安地产，扣除先期投入的建筑成本，这个甚至还未缴清土地款的项目，给李泽楷带来除税前大约2.1亿元的收益。

    令小超人始料未及的是，在该交易过去4个月后，随着央视《经济半小时》“中国多数开发商只倒土从不盖房”的报道，各种争议纷至沓来。盈科先是因土地购入三年仍未按合约竣工，被怀疑有囤地待涨的嫌疑；后又因将项目转手获利曝光，陷入“炒地”牟取暴利的漩涡中。

    面对“炒地皮”的指责，盈科大衍发言人萧伟达表示，根据土地出让合同，盈科大衍从2006年4月起就开始进行设计与施工研究，2007年7月开始前期施工准备及土地开挖工程，并未将项目闲置。萧透露，建筑设计与审批花费的时间超出预期，以及2008年因奥运原因暂时停工也是客观原因。但这仍不足以解释为何购地3年只打了一个地基。

    一位接近盈科大衍的人士透露，超乎预期的高价拿地，是盈科大衍持地待涨的根本原因。

整个2006年，盈科大衍一直在试图更改建设规划，原有规划几经变更，参与拿地的原北京高管吕干威等骨干亦纷纷出走。不过李泽楷终于如愿以偿，随后该项目地下建面由6000平米增至1.74万平米的规划获北京国土局通过，算上补交土地款，这块2006年的北京“地王”，楼面地价成功降至9279元/平方米。

    在李泽楷囤地被罚曝光后，期待“两会”后决策层调控房价的公众均报以掌声，认为这是政府挥出打击囤地的第一拳。然而北京永利多房地产有限公司董事副总经理阮维邦却认为，房企囤地一直是行业皆知的“潜规则”，这样刻意重罚，也许只有李泽楷这样的极个别案例。

    显然，在李泽楷及多数发展商看来，这种“违规”再正常不过。李泽楷的的父亲李嘉诚就是“囤地待涨”的典型玩家。其位于北京顺义别墅区的“誉天下”项目，长江实业捂盘10年方揭开面纱；而在1月份，上海市国土局“批而不用”的警示名单里，长江实业和李超人的另一旗舰公司和记黄埔也赫然在列。

    国土资源部亦知房企“坐地生财”之道。然而在现行财税体制下，地方政府财政主要依靠土地拍卖收入，土地监管自然无从谈起。“好不容易出让了土地，政府都不会太为难开发商，当然是以双方坐下来协商为主。”中原集团研究中心总经理程云向《环球企业家》指出，单从李泽楷的商业操作看，并无过分延误之举，与瑞安房地产的股权转让亦是纯粹的商业行为。

    事实上，北京市政府最开始对李泽楷亦留有情面。在北京市规委同意了李泽楷的规划修改后不久，2009年年中，北京市建设委员会把该项目计划建设时间极为配合地延后至2009年7月至2011年12月。

    “北京市政府同意修改规划，并在媒体曝光囤地后保持沉默，即是一种无言的表态，表示在那时候并未将此地块视为闲置用地。”接近北京国土局的人士向本刊指出，监管部门在质疑声中沉默，但在李泽楷转让项目8个月后，反而开出罚单，显得不合常理。

    程云认为，电讯盈科私有化方案或许是北京官方态度改变的原因之一。曾被炒得沸沸扬扬的电盈私有化方案于2009年4月宣告失败，而该方案一度遭到电盈第二大股东中国网通的强烈反对；而在北京市政府做出处罚决定前一个月，由于怀疑在股东投票中存在违规行为，香港警方还搜查了李泽楷在香港的3个寓所及富通保险等多家公司。

    被处以暂停土地交易资格的准“极刑”，在内地已无项目储备的盈科大衍前路正在变得不确定起来。同样在内地步履艰难的，还有新世界、新鸿基、和记黄埔等众多港资地产商。

    “相比于内地开发商的大胆冒进，香港开发商显得更加保守，在财务上没有人会1块钱做10块钱的事，这让他们在内地根本拿不到地。”阮维邦向《环球企业家》指出。1990年代初，港资房地产商曾被中国各级政府邀请到内地开发，当时政府大多抱着学习的态度。但港资地产商带有强烈的土地运作意识，往往是囤积或者倒腾土地。在度过一个短暂的学习阶段后，在住宅开发上，内资房企已在资金、产品、人脉等方面，全面超越水土不服的港资发展商。    

    同时，港资地产还普遍面临着总部与分公司的沟通问题。

比如，李嘉诚的御翠园就曾因建筑质量问题引发业主纠纷，而和黄总部并不知情。一位业内人士认为，与决策层位于大陆的内地企业相比，港资地产的职业经理人往往会为了考核指标而急功近利，缺乏长期利益考量。

    不过在投资物业方面，港资地产商仍旧堪称一流。除了主做投资物业的恒隆和太古，香港其它大型发展商都在内地建有较为成功的投资物业。阮维邦认为，内地开发商做商业地产完全是出售，他们大多没有实力做商业地产开发。这或许才是港资地产的真正用武之地。